Neubauten werden heute oft digital "geboren". Beim Bestand liegen Wissen und Planungshistorie jedoch häufig noch in Ordnern, Scans und PDFs. Der Sprung zu BIM gelingt, wenn die Planbasis sauber digitalisiert und strukturiert wird.
Was BIM im Bestand wirklich bedeutet
BIM (Building Information Modeling) ist mehr als ein 3D-Modell — es ist eine strukturierte Arbeitsweise, bei der Bauteile zu Datenobjekten werden. Im Bestand heisst das: analoge Informationen (Pläne, Massketten, Bauteillisten, Nutzungsdaten) werden in eine digitale Form überführt, die über Jahre weitergenutzt werden kann.
Der zentrale Unterschied zu reinem 3D:
| Element | 3D-Modell | BIM-Modell |
|---|---|---|
| Wand | geometrische Form | Aufbau, Stärke, Material, U-Wert, Brandschutz |
| Tür | 3D-Geometrie | Typ, Masse, Beschlag, Schliessanlage, Fluchtweg |
| Raum | nicht repräsentiert | Fläche, Volumen, Nutzung, Nummer, Auswertung |
| Auswertbarkeit | visuell | strukturiert abfragbar (Listen, Mengen) |
Warum der Bestand anspruchsvoller ist als Neubau
- Planrealität: "As-built" weicht oft vom alten Plan ab — was im Bestand wirklich gebaut ist, weiss man manchmal erst nach Vor-Ort-Begehung.
- Qualitätsstreuung: Scans, Kopien, Überarbeitungen, verschiedene Massstäbe in einem Plansatz.
- Fehlende Struktur: Ohne Layer-Logik in der 2D-Basis ist ein BIM-Aufbau unnötig teuer.
- Information vs. Annahme: Aufbau einer Aussenwand ist oft nicht dokumentiert — muss recherchiert oder als Annahme dokumentiert werden.
Phase 1 — Bestandsaufnahme und 2D-Vektorisierung
Der Weg zur digitalen Liegenschaft beginnt selten in 3D — sondern mit sauberen, masshaltigen Grundrissen, Schnitten und Fassaden in CAD. Genau hier entscheidet sich, ob Ihr späteres BIM effizient entsteht oder in Korrekturschleifen versinkt.
BIM braucht verlässliche Referenzen. Wenn ein Scan schief ist, werden Wände im 3D-Modell "schief geboren". Eine präzise 2D-Neuzeichnung ist deshalb das Fundament — keine Abkürzung.
PraxisprinzipWas eine gute 2D-Basis ausmacht
- Geometrie: ausgerichtet, winkelstabil, plausibilisiert (Massketten vs. Flächen).
- Struktur: Layer nach Logik (Wände, Öffnungen, Texte, Masse, Möblierung).
- Bereinigung: keine Scan-Artefakte, keine "toten Vektoren".
- Vollständigkeit: sinnvoller Detaillierungsgrad passend zum späteren BIM-Zweck.
Mehr zu CAD-Standards in Grundrisse digitalisieren in CAD.
LOD — der Detaillierungsgrad eines BIM-Modells
LOD (Level of Development) beschreibt, wie detailliert ein BIM-Modell ist. Die Skala wurde vom amerikanischen BIMforum populär gemacht und ist heute die international gängige Referenz. Sie reicht von 100 (grob) bis 500 (As-Built):
| LOD | Detaillierungsgrad | Typischer Einsatz |
|---|---|---|
| LOD 100 | Massenmodell — grobe Volumen, kein Bauteil-Detail | Konzeptphase, Volumenstudien |
| LOD 200 | Geometrie mit groben Massen, allgemeine Bauteile | Vorprojekt, Genehmigung |
| LOD 300 | präzise Geometrie und Bauteile mit Eigenschaften | Bauprojekt, Ausschreibung, FM |
| LOD 350 | LOD 300 plus Anschlussdetails zwischen Bauteilen | Detailplanung, Koordination |
| LOD 400 | Fertigungsdetails — bauteilgenau für Werkplanung | Werkplanung, Vorfertigung |
| LOD 500 | As-Built — alle Eigenschaften wie gebaut, FM-tauglich | Übergabe, Facility Management |
Für Bestandsmodelle ist LOD 200–300 in den meisten Fällen sinnvoll: präzise genug für Umbauplanung und FM, aber nicht so detailliert, dass die Erstellung übermässig teuer wird. Höhere LOD-Stufen lohnen sich nur, wenn ein konkreter Anwendungsfall (z.B. detaillierte Werkplanung, Sanierung) sie verlangt.
Manchmal wird zusätzlich zwischen LOD (geometrisch) und LOI (Level of Information — Informationsdichte) unterschieden. Ein Modell kann geometrisch grob (LOD 200) sein, aber inhaltlich reich (LOI 400) — oder umgekehrt.
Phase 2 — Anreicherung zum 3D- und BIM-Modell
Sobald die 2D-Daten stimmen, folgt der Aufbau in Software wie ArchiCAD oder Revit. Aus Linien werden Bauteile mit Eigenschaften — und aus Räumen werden Datenträger für Flächen, Nutzung, Nummerierung und Auswertungen.
Was im Bestandsmodell typischerweise enthalten ist:
- Wände: Aufbau, Stärke, Material, ggf. tragend / nicht tragend, Brandschutzklasse
- Decken und Böden: Aufbau, Stärke, Material, Schallschutzwerte
- Öffnungen: Türen und Fenster mit Typen, Massen, Beschlag, Brandschutz
- Treppen: Steigung, Anzahl Stufen, Material, Geländer
- Räume: Fläche, Volumen, Nutzung, Nummerierung, ggf. Akustik- oder Heizungsdaten
- Aussenhülle: Dach, Fassade, Sockel mit Aufbau und Eigenschaften
- Erschliessung: Treppen, Aufzug, Korridore mit Nutzungsbezeichnung
IFC und OpenBIM — der herstellerunabhängige Austausch
IFC (Industry Foundation Classes) ist der offene Standard für BIM-Datenaustausch. Wer ein BIM-Modell in IFC erhält, ist nicht an eine bestimmte Software gebunden — das Modell kann in ArchiCAD, Revit, Allplan, BIM-Viewern und FM-Systemen gleichermassen geöffnet werden. Das ist der Kern von OpenBIM.
Die wichtigsten IFC-Versionen
| Version | Status | Einsatzfall |
|---|---|---|
| IFC2x3 | weit verbreitet, Industrie-Standard seit 2006 | Hochbau, breitester Software-Support |
| IFC4 | aktueller Hochbau-Standard | moderne BIM-Workflows, mehr Bauteile |
| IFC4.3 | erweitert um Infrastruktur | Brücken, Tunnel, Strassen — Hochbau analog IFC4 |
| IFC5 | in Entwicklung | noch nicht produktiv |
Für Hochbau-Bestandsmodelle liefern wir typischerweise IFC2x3 und IFC4 parallel. Damit sind Sie maximal kompatibel — IFC2x3 für ältere Software-Stände, IFC4 für moderne Workflows.
OpenBIM vs. ClosedBIM
- OpenBIM: Austausch über offene Formate (IFC). Sie sind nicht software-abhängig, das Modell ist langfristig nutzbar.
- ClosedBIM: Austausch nur in nativen Formaten (z.B. nur Revit oder nur ArchiCAD). Funktioniert reibungsloser im jeweiligen Tool, schafft aber Abhängigkeit.
Für Eigentümer und Verwaltungen ist OpenBIM in der Regel die bessere Wahl — die Liegenschaft überlebt jedes einzelne Software-Tool, der Datenbestand sollte das auch.
Der Mehrwert für Eigentümer und Verwalter
Eine digitale Liegenschaft ist kein Selbstzweck. Sie zahlt sich aus — besonders bei wiederkehrenden Aufgaben im Lebenszyklus:
- Effizientes Facility Management: bessere Ausschreibungen, exakte Mengen und Flächen, weniger Rückfragen bei Reinigung, Wartung und Reparatur.
- Sichere Umbauplanung: Varianten und Kollisionen lassen sich früh prüfen — bevor sie auf der Baustelle teuer werden.
- Transparenz beim Verkauf: strukturierte Daten beschleunigen Due Diligence und erhöhen Vertrauen beim Käufer.
- Mieterwechsel: exakte Wohnflächen und Pläne sofort verfügbar — keine erneute Vermessung pro Vermietung.
- Versicherung: dokumentierter Bestand als Beleg — Schadenfälle können präziser abgewickelt werden.
- Wert und Dokumentation: "Digitaler Akt" statt verstreuter PDFs in Ordnern.
BIM-Qualität hängt vom Ziel ab. Für Facility Management braucht man oft andere Attribute als für Umbau oder Verkauf. Deshalb lohnt sich ein kurzes "BIM-Scoping" vor der Modellierung — was wird konkret abgefragt, welche Daten müssen vorliegen?
HinweisWann lohnt sich BIM für ein Bestandsobjekt wirklich?
BIM ist nicht für jedes Objekt wirtschaftlich. Eine ehrliche Einordnung:
BIM lohnt sich, wenn:
- das Objekt mehrfach umgebaut, saniert oder neu vermietet wird
- Sie ein Portfolio aus mehreren Liegenschaften einheitlich digital abbilden wollen
- Facility Management oder eine Verkaufsperspektive existiert
- OpenBIM/IFC-Workflows mit anderen Beteiligten (Architekt, Ingenieure, FM) geplant sind
- Sie die Liegenschaft langfristig (10+ Jahre) bewirtschaften
2D CAD reicht oft, wenn:
- Sie ein einmaliges Vorhaben (Baueingabe, STOWE-Begründung, Verkauf) vor sich haben
- nach dem aktuellen Projekt keine weiteren Massnahmen geplant sind
- der Detaillierungsgrad eines BIM-Modells über das hinausgeht, was Sie tatsächlich nutzen
In der Praxis ist eine saubere 2D-Digitalisierung fast immer der erste Schritt — auch wenn später BIM kommen soll. Sie lässt sich später erweitern, ohne die Grundlage neu erstellen zu müssen.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen 3D und BIM?
Ein 3D-Modell zeigt Geometrie. Ein BIM-Modell enthält zusätzlich strukturierte Informationen: Wände haben Aufbau, Türen haben Typen und Eigenschaften, Räume haben Nutzung und Fläche. BIM ist ein 3D-Modell mit Datenebene — abfragbar und auswertbar.
Was bedeutet LOD?
LOD (Level of Development) ist eine Skala für den Detaillierungsgrad. Sie reicht von LOD 100 (Massenmodell) über LOD 200, 300, 350, 400 bis LOD 500 (As-Built). Für Bestandsmodelle ist LOD 200–300 in den meisten Fällen sinnvoll.
Was ist IFC und welche Version sollte ich nutzen?
IFC ist der offene Standard für BIM-Datenaustausch (OpenBIM). Aktuell sind IFC2x3 und IFC4 weit verbreitet — IFC4.3 erweitert um Infrastruktur. Für Hochbau sind IFC2x3 und IFC4 die Referenz; wir liefern in der Regel beide parallel.
Wann lohnt sich BIM für ein Bestandsobjekt?
Wenn das Objekt mehrfach genutzt wird über die Zeit: Umbau, Sanierung, Mieterwechsel, Verkauf, FM. Bei einmaligen Vorhaben mit klarem Endpunkt reicht oft 2D CAD. Bei mehrfacher Nutzung amortisiert sich der BIM-Aufbau über Jahre.
Was kostet ein BIM-Modell aus dem Bestand?
Wir differenzieren analog zur 2D-Digitalisierung: einfacher Grundriss in 3D/BIM ab CHF 350, komplexer Grundriss ab CHF 900 pro Geschoss. Lieferzeit für ein EFH (3 Geschosse) Express ca. 6 Arbeitstage, MFH ca. 10. Mehr in unserem Preisartikel.
Was ist OpenBIM?
Ein Ansatz, bei dem BIM-Modelle in offenen, herstellerunabhängigen Formaten (insbesondere IFC) ausgetauscht werden. Damit sind Sie nicht an eine bestimmte Software gebunden. ClosedBIM dagegen nutzt proprietäre Formate (z.B. nur Revit oder ArchiCAD).
Fazit — BIM beginnt mit einer sauberen Plandigitalisierung
Wer den Bestand sauber digitalisiert, schafft die Grundlage für BIM, OpenBIM/IFC und moderne Immobilienbewirtschaftung. Der erste Schritt ist einfach: Bestandspläne fachlich korrekt neu zeichnen lassen — und danach datenbasiert weiterbauen.
Wir empfehlen, bereits beim ersten Auftrag den späteren Zweck mitzudenken. Eine saubere 2D-Basis bleibt 2D-Basis und wird parallel um die BIM-Datenebene erweitert. So entsteht über Jahre ein digitaler Bestand, der mit jedem Vorhaben mitwächst.
Wir klären Zweck, Detaillierung und Formate — und liefern eine masshaltige CAD-Basis.