1. Was BIM im Bestand wirklich bedeutet
BIM (Building Information Modeling) ist mehr als ein 3D-Modell: Es ist eine strukturierte Arbeitsweise, bei der Bauteile zu Datenobjekten werden. Im Bestand heisst das: Man bringt analoge Informationen (Pläne, Massketten, Bauteillisten, Nutzungsdaten) in eine digitale Form, die über Jahre weitergenutzt werden kann.
Warum der Bestand anspruchsvoller ist als Neubau
- Planrealität: “As-built” weicht oft von alten Plänen ab.
- Qualitätsstreuung: Scans, Kopien, Überarbeitungen, verschiedene Massstäbe.
- Fehlende Struktur: Ohne Layer/Logik ist ein BIM-Aufbau unnötig teuer.
2. Phase 1: Bestandsaufnahme & 2D-Vektorisierung
Der Weg zur digitalen Liegenschaft beginnt selten in 3D – sondern mit sauberen, masshaltigen Grundrissen, Schnitten und Fassaden in CAD. Genau hier entscheidet sich, ob Ihr späteres BIM effizient entsteht oder in Korrekturschleifen versinkt.
BIM braucht verlässliche Referenzen. Wenn ein Scan schief ist, werden Wände im 3D-Modell “schief geboren”. Eine präzise 2D-Neuzeichnung ist deshalb das Fundament.
Was eine gute 2D-Basis ausmacht
- Geometrie: ausgerichtet, winkelstabil, plausibilisiert (Massketten vs. Flächen).
- Struktur: Layer nach Logik (Wände, Öffnungen, Texte, Masse, Möbel).
- Bereinigung: keine Scan-Artefakte, keine “toten Vektoren”.
- Vollständigkeit: sinnvoller Detaillierungsgrad (LOD/LOI) passend zum Zweck.
3. Phase 2: Anreicherung zum 3D-/BIM-Modell
Sobald die 2D-Daten stimmen, folgt der Aufbau in Software wie ArchiCAD oder Revit. Aus Linien werden Bauteile mit Eigenschaften – und aus Räumen werden Datenträger für Flächen, Nutzung, Nummerierung und Auswertungen.
OpenBIM & IFC
Für Eigentümer und Verwaltungen ist es oft wichtig, nicht “locked in” zu sein. IFC ermöglicht den Austausch zwischen Beteiligten und Systemen (Planung, Betrieb, FM). Je sauberer die Basisdaten, desto sauberer der IFC-Output.
4. Der Mehrwert für Eigentümer & Verwalter
Eine digitale Liegenschaft ist kein Selbstzweck. Sie zahlt sich aus – besonders bei wiederkehrenden Aufgaben im Lebenszyklus: Betrieb, Wartung, Umbau, Mieterwechsel, Verkauf oder Due Diligence.
- Effizientes Facility Management: bessere Ausschreibungen, exakte Mengen/Flächen, weniger Rückfragen.
- Sichere Umbauplanung: Varianten und Kollisionen lassen sich früh prüfen.
- Transparenz beim Verkauf: strukturierte Daten beschleunigen Prüfungen und erhöhen Vertrauen.
- Wert & Dokumentation: “Digitaler Akt” statt verstreuter PDFs.
Wichtig: BIM-Qualität hängt vom Ziel ab. Für FM braucht man oft andere Attribute als für Umbau oder Verkauf. Deshalb lohnt sich ein kurzer “BIM-Scoping”-Call, bevor modelliert wird.
Fazit: BIM beginnt mit einer sauberen Plandigitalisierung
Wer den Bestand sauber digitalisiert, schafft die Grundlage für BIM, OpenBIM/IFC und moderne Immobilienbewirtschaftung. Der erste Schritt ist einfach: Bestandspläne fachlich korrekt neu zeichnen lassen – und danach datenbasiert weiterbauen.